Este artigo foi publicado originalmente no Common Edge.
A crise habitacional dos Estados Unidos não é um problema recente. Mas relatos recentes de hedge funds privados comprando casas isoladas e geminadas, podem deixar uma situação difícil ainda pior. Quando os hedge funds compram essas propriedades, essas casas provavelmente não voltarão ao mercado imobiliário. Elas desaparecem por agora e, provavelmente, para sempre.
Por quê? Os hedge funds provavelmente manterão um portfólio de propriedades residenciais por 5 a 10 anos, mas quando decidirem vender, é incerto que essas casas apareçam em suas plataformas locais de serviços imobiliários. Como as casas foram agrupadas, os hedge funds venderão para outros fundos. Em outras palavras, os imóveis residenciais se transformaram em uma classe de ativos a ser negociada entre investidores institucionais. (Algo análogo está acontecendo nas cidades com o aluguel, já que o capital privado vem comprando imóveis a preços de mercado e aumentando os aluguéis.)
Uma vez que as casas sejam agrupadas em um ativo fungível, as pessoas não poderão comprar propriedades individuais desse pacote. Essas casas passam a fazer parte do mercado de aluguel e não estarão disponíveis para possíveis compradores, o que vai exasperar a escassez de casas novas e existentes para venda. Infelizmente, a nação não pode construir de forma rápida e barata o suficiente para compensar a lacuna entre a oferta de moradias e a demanda por moradias.
A pior parte dessa questão estrutural é que agora que um mercado de casas em pacote foi estabelecido, os fundos podem pagar mais por casas de primeira linha, já que estão olhando para a valorização de um ativo escasso que gera fluxo de caixa proveniente do aluguel, protegido de impostos e despesas de depreciação enquanto eles o possuem. Isso dá aos hedge funds uma enorme vantagem competitiva em um mercado imobiliário aquecido. Além de serem compradores à vista, também podem pagar mais do que compradores individuais.
Você pode pensar que parece muito com credit default swap (CDS) e o agrupamento de hipotecas abaixo da média em títulos, o que levou ao crash imobiliário de 2008. Mas não acho que os fundos de ações empurrando os compradores de imóveis individuais para fora do mercado levarão a algum colapso épico, ou mesmo a uma correção séria, na próxima década. A demanda anual por moradias não desaparece em 31 de dezembro. A demanda não atendida continua no ano seguinte. As pessoas ainda formam novas famílias. A demografia que impulsiona a demanda por habitação é como a gravidade: inevitável e constante.
In my view, there are three colliding problems at the heart of the supply problem:
Muitas pessoas não são pagas o suficiente para pagar o aluguel ou economizar para dar uma entrada. Exceto por alguns aumentos recentes, os salários estão estagnados nos últimos 20 anos, enquanto os custos de moradia têm aumentado de forma constante.
A dor não é distribuída de forma equitativa. Mesmo com aumentos anuais de dois dígitos nos preços e aluguéis das casas, as pessoas continuam se mudando para áreas metropolitanas dinâmicas em busca de emprego, educação e saúde. A crise imobiliária pode ser observada em todos os EUA, mas ainda somos um país de mercados imobiliários regionais. Alguns lugares estão vendo aumentos maiores nos custos do que outros.
A produtividade no setor de construção civil é baixa devido a uma escassez prolongada de mão de obra qualificada. A mão de obra qualificada é o que as pessoas no ramo de gerenciamento de projetos chamam de “recurso crítico”. A produção não aumentará até que haja mais desse recurso. Pequenos desenvolvedores e construtores locais podem encontrar maneiras de serem mais produtivos com as pessoas que podem encontrar ou treinar, mas farão isso por pura necessidade. Para muitos, será um momento de inovar ou morrer.
Infelizmente, esses problemas em colisão vão durar anos. E as atividades dos hedge funds serão apenas gasolina jogada em um incêndio bem estabelecido. Diante da realidade contumaz desses problemas, o melhor curso de ação para pequenos empreendedores e outros interessados em construir e reconstruir bairros é se concentrar em imóveis para aluguel modestos, o que alguns chamam de moradia média ausente: prédios de apartamentos de aluguel, pequenos prédios de uso misto ou prédios com unidades residência/trabalho. Quanto a onde fazer esse tipo de construção, devemos nos concentrar em bairros desfavorecidos existentes e ficar bem longe das porções superaquecidas e caras do mercado local. Com tanto valor especulativo embutido nas casas à venda, há muitos lugares onde é caro construir, e os aluguéis locais não podem suportar custos de construção mais altos. Precisamos trabalhar nos lugares onde projetos modestos de aluguel podem ser definidos. Esses bairros também são os lugares para encontrar comércios locais de construção e pessoas interessadas em aprender um ofício. Em outras palavras: encontre um lugar com o qual você se importe que precise de você.
